O índice mais utilizado para balizar os reajustes nos valores das locação é o Índice Geral de Preços do Mercado, conhecido pela siga IGP-M, que vem registrando a maior alta dos últimos anos, fechando o mês de julho de 2021 com alta de 0,78%, acumulado do ano em 15,9924% e o acumulado dos últimos 12 meses em 33,8417%1.
O IGP-M é divulgado todo mês pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas, sendo obtido através da média aritmética de outros três índices, sendo 60% do índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), 30% do índice de Preços ao Consumidor e 10% do índice Nacional de Custo da Construção (INCC)2.
Tal cenário, somado à permanência da imprevisibilidade do mercado e forte encolhimento da economia nacional, vem impactando de forma muito negativa as relações locatícias, em especial os contratos comerciais, fazendo com que os locatários busquem o judiciário visando a revisão contratual, mormente no tocante ao índice de correção do valor da locação.
Diante disso, a primeira opção dos locatários tem sido a negociação direta com o locador/proprietário do imóvel, porém, os resultados não têm se mostrado muito positivos, já que a utilização do IGP-M como índice de reajuste nas locações é a praxe consolidada nas relações locatícias.
Assim, a esfera judicial tem se mostrado a única alternativa franqueável para buscar a revisão contratual e percentual de reajuste do valor do aluguel, frente ao forte desequilíbrio contratual gerado pela alta do índice e assim superar a crise econômica e financeira.
O artigo 18, da Lei do Inquilinato, possibilita às partes contratantes fixar novos ajustes, especialmente o índice de reajuste do valor do aluguel, sendo que, na hipótese de não haver consenso entre locador e locatário, prevê ainda a possibilidade da propositura de ação revisional do aluguel visando ajustá-lo ao preço de mercado (artigo 19 da Lei 8.245/19913).
Somado aos argumentos sólidos que podem ser lançados pelos locatários, tem-se a teoria da imprevisão esculpida nos artigos 478 a 480 do Código Civil, diretamente ligada a onerosidade excessiva, vindo a viabilizar a revisão de contrato quando a obrigação de uma das partes se tornar muito onerosa gerada por fatos supervenientes e imprevisíveis quando da celebração do contrato de locação.
A possibilidade de revisão em contrato de locação, pautado na teoria da imprevisão e da onerosidade excessiva, é objeto de forte posicionamento no Superior Tribunal de Justiça, conforme pode-se verificar no julgamento do Agravo Interno no Recurso Especial nº 15434664, de relatoria do Ministro Dr. Paulo de Tarso Sanseverino.
Demais disso, os Tribunais vêm se posicionando na mesma linha, inclusive, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por causa de demandas dessa natureza, vem consedindo em sede de tutela de urgência, a substituição do índice de reajuste do valor da locação para aplicação do IPCA.
Além do mais, importante frisar que a utilização do índice do IGP-M para reajuste do valor da locação não é fruto de qualquer imposição legal, apenas, o mais usual nas relações locatícias.
Contudo a crise econômica desencadeada pela crise sanitária trouxe certa flexibilização na praxe e vem em forte tendência modificativa, pois já encontra-se tramitando no Senado o Projeto de Lei nº 1806/2021, de autoria do Senador Telmário Mota de Oliveira, que tem como escopo alterar o parágrafo único do artigo 17 da lei nº 8.245/91, para disciplinar que o reajuste dos aluguéis residenciais e comerciais não sejam superiores ao índice oficial de inflação, medido pelo IPCA, ou outro que venha a substituí-lo em caso de extinção5.
Portanto, frente aos maçicos argumentos jurídicos e firme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, os Tribunais do país vêm decidindo pela possibilidade de revisão contratual das locações, no tocante ao íncide de reajuste aplicável, ante ao forte desequilíbrio contratual e ônus excessivo gerados aos locatários, se reajustado através do íncide acumulado do IGP-M.
REFERÊNCIAS
1 FGV - Fundação Getúlio Vargas. IGP-M varia 0,78% em julho de 2021. Disponível em: https://portal.fgv.br/noticias/igpm-julho-2021. Acesso em: ago. 2021.
2 IBRE – Instituto Brasileiro de Economia. Índice Geral de Preços. Disponível em: https://portalibre.fgv.br/igp. Acesso em: ago. 2021
3 BRASIL. Lei Federal nº 8.245, 18 de outubro de 1991. Brasília, DF. Presidência da República do Brasil, 2007. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm. Acesso em: ago. 2021.
4 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Agravo interno no rescurso esepcial nº 1543466/SC. Agravante: Posto Guri Ltda. Agravado: Ipiranga Produtos de Petróleo S.A. Relator: Ministro Paulo de Tarso Sanseverino. Superior Tribunal de Justiça. Julgado 27 jun. 2017, DJe 03 ago. 2017. Disponível em: https://stj.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/860735027/agravo-interno-no-recurso-especial-agint-no-resp-1543466-sc-2015-0172555-2/inteiro-teor-860735066?ref=juris-tabs. Acesso em: ago. 2021.
5 BRASIL. Projeto de Lei n° 1806, de 2021. Senado Federal. Disponível em: https://www25.senado.leg.br/web/atividade/materias/-/materia/148401. Acesso em: ago. 2021.
