A alienação judicial é realizada por leiloeiro credenciado perante o órgão judiciário, e deve seguir as disposições contidas na Lei nº 13.105/2015, Lei nº 10.406/2002, Resolução CNJ 236/2016 e Decreto nº 21.981/1932.
Ao leiloeiro compete elaborar o edital, que deve conter as informações atreladas ao bem e fixar as regras previamente determinadas pelo juiz, bem como anunciar a alienação publicamente, dispor os bens aos pretendentes à arrematação e prestar contas ao juiz quanto a realização e recebimento de valores advindos da arrematação.
As regras para realização e participação em alienação judicial denotam limitações ao participante, sendo que dentre as principais limitações constam o valor mínimo, formas e prazos para a participação e para os pagamentos atrelados à arrematação, bem como indicam diversas consequências das arrematações.
A exemplo disso, o juízo pode fixar a possibilidade de uso e gozo do artigo 895 da Lei nº 13.105/2015, que permite o pagamento parcelado ao determinar que o interessado em adquirir o bem alienado judicialmente poderá apresentar, por escrito, proposta para pagamento de 25% (vinte e cinco por cento) à vista e os 75% (setenta e cinco por cento) restantes em até 30 (trinta) meses, desde que garantido por caução idônea, quando se tratar de móveis, e por hipoteca do próprio bem, quando se tratar de imóveis.
Na mesma seara, o juízo pode fixar as regras atreladas à modalidade de posposta de Lance Condicional, dispondo sobre prazos, forma e momento oportuno para a sua propositura.
O interessado em arrematar em alienação judicial pode encontrar inseguranças nas informações dos bens e atos processuais realizados em relação a alienação de um bem, sendo que com a modalidade de proposta de Lance Condicional é possível “amarrar” situações e dirimir toda e qualquer interpretação divergente e errônea que possam ocasionar prejuízo e anulação de eventual arrematação, bem como, em casos específicos, possibilita apresentação de proposta para arrematar o bem com valor abaixo do fixado no edital.
Assim, ao final, e sendo aceita a proposta de Lance Condicional, incorrerá obrigatoriamente com aval do juízo, implicando em consequências aos participantes do leilão (vendedor e proponente), órgãos públicos (Prefeitura Municipal), empresas de consumo (telefone, internet, TV a cabo, água, energia, etc.) e demais pessoas eventualmente envolvidas (coproprietário, demais executados, demais credores, etc.).
Considerando esses motivos, a modalidade de proposta de Lance Condicional traz flexibilidade e maior segurança para a arrematação dos bens alienados judicialmente, pois desta forma, é possível ocorrer negociação entre vendedor e comprador, condicionada ao aceite do juízo.
A utilização de proposta de Lance Condicional é mais usual em processos de execução e de falência em que tenham como resultado diversos leilões negativos, justificando que propostas diferenciadas, e contendo valor abaixo do valor mínimo disposto no edital, possam ser formuladas e encaminhadas aos autos, para análise dos envolvidos no processo e autorização do juízo.
Inclusive, a Lei nº 14.112/2020 alterou a Lei de Falência nº 11.101/2005, inserindo o artigo 142, §3º-A, I, II e III, que fixa que o valor de venda dos bens constantes nos autos de falência incorrerão: I - em primeira chamada, no mínimo pelo valor de avaliação do bem; II - em segunda chamada, dentro de 15 (quinze) dias, contados da primeira chamada, por no mínimo 50% (cinquenta por cento) do valor de avaliação; e III - em terceira chamada, dentro de 15 (quinze) dias, contados da segunda chamada, por qualquer preço.
Importante frisar que o interessado em adquirir bem através de proposta de Lance Condicional pode se utilizar desta modalidade de forma estratégica, mas nunca com o foco em causar prejuízos alheios, ou vantagens ilícitas sobre as partes atreladas aos autos que ocasionaram a alienação do bem.
Ou seja, nada impede que o interessado em participar da alienação judicial aguarde o encerramento do leilão para que, sendo negativo, apresente proposta de Lance Condicional, que será submetida à apreciação do juízo e, desde que esteja dentro dos parâmetros legais, possivelmente será aceita e homologada.
Dessa forma, atentando-se ao fato de que o lance à vista tem preferência ao lance parcelado, o interessado em propor Lance Condicional poderá apresentá-lo enquanto o prazo para a alienação judicial estiver ocorrendo ou, havendo leilão negativo, poderá apresentá-lo posteriormente.
Vale lembrar que é indispensável que o proponente do Lance Condicional esteja assistido por advogado especialista, visando orientá-lo jurídica e legalmente e, dessa forma, intensificar as chances de aceite da proposta, proporcionando segurança ao proponente para que não desperdice tempo e dinheiro através de apresentação de proposta aquém das regras previamente fixadas pelo juízo e práticas atualmente aceitas.
Bibliografia:
Lei nº 13.105/2015
Lei nº 10.406/2002
Resolução CNJ 236/2016
Decreto nº 21.981/1932
Lei nº 14.112/2020
Lei de Falência nº 11.101/2005
