Identificar uma boa oportunidade em leilão judicial de imóvel não se resume em se deparar com “50% de deságio em segundo leilão”, sendo tarefa para quem tem conhecimento técnico e de mercado.
Além de identificar um bom preço em relação ao metro quadrado, localização e estado de conservação do imóvel, é vital identificar o potencial de utilização e, primordial, esmiuçar documentos atrelados ao leilão, visando tornar o imóvel livre e desimpedido de forma rápida para impulsionar o proveito econômico almejado.
Dessa forma, através de um estudo criterioso, busca-se prever o potencial rendimento financeiro e tempo aproximado para que o imóvel esteja livre, desimpedido e em posse do arrematante, sem quaisquer gravames registrais capazes de lhe causar prejuízos, visando permitir que o arrematante usufrua do bem arrematado o mais rápido possível.
Os inconvenientes mais comuns para regularização de imóvel arrematado em leilão judicial decorrem dos tramites relacionados às baixas de:
Débitos tributários; Gravames registrados na matrícula do imóvel, como: Prenotações Indisponibilidades Arrestos Penhoras Hipotecas, etc.
Além de demandar conhecimento técnico para as soluções de cada entrevero, é necessário realizar diversos atos relacionados junto ao fisco, visando corresponder com as ordens advindas do judiciário.
Em relação aos débitos tributários, a regra geral disposta no artigo 130 do CTN aduz que não serão de responsabilidade do arrematante, pois a sub-rogação ocorre sobre o respectivo preço da arrematação e, para tanto, o fisco precisa ser intimado para se habilitar na demanda, e requerer reserva de valor suficiente à quitação dos débitos tributários.
Acontece que a regra quanto à responsabilidade dos débitos tributários precisa estar exposta no edital do leilão judicial ou precisa constar na proposta condicional apresentada pelo proponente, sujeita à homologação do juízo, com o propósito de dar segurança para ao arrematante.
Já em relação aos gravames registrados na matrícula do imóvel, a regra geral disposta na jurisprudência aduz que com apoio do auto de arrematação devidamente homologado pelo juízo e expedição da respectiva carta de arrematação, é indispensável que o juízo que autorizou a constrição determine a baixa do gravame apontada na matrícula do imóvel.
As baixas são necessárias e devem ser providenciadas de forma imediata, cujo intuito é dar segurança ao arrematante, respeitar os princípios basilares do direito imobiliário, como os de continuidade e publicidade, e embasar pedido de emissão na posse do imóvel arrematado.
Ademais, as providências quanto as baixas encontram sustento tanto na legislação quanto na razão de que a arrematação em leilão judicial tem caráter de aquisição originária, de modo que, inexiste relação jurídica entre o arrematante e o anterior proprietário do bem, e por isto, não pode ocorrer a subsistência de eventuais ônus, incorrendo em força extintiva das onerações pessoais e até mesmo das reais.
Desse modo, considerando que o imóvel deve ser entregue livre e desembaraçado para o arrematante, a jurisprudência entende que os custos pelas baixas dos gravames não devem ser imputados ao proponente vencedor, bastando que seja diligente na apresentação da documentação necessária junto ao cartório imobiliário respectivo ao imóvel.
A adversidade é que é comum encontrar morosidade procedimental em relação ao judiciário (emitir documentação e ordenar as baixas dos débitos e gravames), fisco (habilitar-se nos autos para reservar valor suficiente à quitação do débito e permitir alteração cadastral) e cartório imobiliário (baixar gravames constantes na matrícula e registrar a carta de arrematação), implicando em prejuízos ao arrematante. Assim sendo, faz-se necessária a intervenção de advogado especialista, que atuará nos autos previamente à arrematação e até que o imóvel esteja livre e desimpedido de todos e qualquer ônus, para que assim o arrematante esteja imitido na posse do imóvel.
Base de pesquisa:
- Art. 130, parágrafo único do Código Tributário Nacional – CTN;
- Código de Processo Civil – CPC;
- Código Civil – CC;
- Provimento CSM nº 1.625/2009;
- Resolução 236/2016.
