A aquisição de um imóvel costuma representar a maior operação patrimonial de uma família e, no ambiente empresarial, uma das transações que mais comprometem o caixa. Ainda assim, é comum que a decisão considere apenas o preço, a localização e o estado de conservação, deixando a análise jurídica para o momento da escritura, quando o negócio já está praticamente fechado e a margem de negociação bastante reduzida.

A due diligence imobiliária antecipa essa verificação e permite que o comprador saiba exatamente o que está adquirindo e, principalmente, quais riscos e obrigações poderá assumir com o bem.

Embora a matrícula seja o ponto de partida, ela nem sempre revela todas as situações que podem afetar a compra. Por isso, a análise deve incluir as certidões do vendedor, eventuais ações judiciais, dívidas tributárias, indícios de fraude à execução, falência, usucapião e possíveis direitos de terceiros.

Outro aspecto importante diz respeito às obrigações vinculadas ao próprio imóvel, já que débitos de IPTU e de condomínio podem ser cobrados do novo proprietário. O mesmo pode ocorrer com determinados passivos ambientais, que podem alcançar tanto o proprietário atual quanto os anteriores e, no caso de imóveis rurais, envolver a reserva legal, as áreas de preservação permanente e a regularidade do Cadastro Ambiental Rural.

A legitimidade de quem vende também precisa ser verificada, pois a venda realizada por espólio sem a devida autorização, o uso de procuração insuficiente, a ausência de concordância do cônjuge ou a representação irregular de uma empresa podem comprometer a operação. Além disso, é necessário apurar a existência de eventual direito de preferência de locatários ou condôminos.

A análise não deve se restringir aos documentos, uma vez que diferenças de área, construções não averbadas, ausência de habite-se, ocupação por terceiros e restrições de zoneamento podem gerar despesas futuras ou até impedir que o imóvel seja utilizado para a finalidade pretendida pelo comprador.

A identificação de um problema não significa, necessariamente, que o negócio deva ser abandonado. Em muitos casos, o risco pode ser reduzido por meio da revisão do preço, da retenção de parte do pagamento, da quitação direta de débitos, da regularização prévia do imóvel ou da inclusão de garantias específicas no contrato.

Nesse contexto, o advogado auxilia na análise conjunta da matrícula, das certidões, dos contratos, da situação real do imóvel e das condições do vendedor, não apenas para identificar possíveis problemas, mas para avaliar a relevância de cada um e orientar a forma mais segura de conduzir a compra.

Comprar bem não depende apenas de encontrar o imóvel certo, mas de conhecer, antes da assinatura, os riscos que podem acompanhar a aquisição.